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房产管理“三道红线”下,恒大率先7折售房

时间:2020-09-13 17:10:53 来源:无字情书 浏览次数:75 我来说两句(0) 字号: T T

上半年业绩披露工作已经结束,梳理后发现,A股百家上市房企中超5成出现业绩下滑,此外超6成的企业总负债率同比增长中,在业绩及负债承压的情况下,抢销售、抓回款显得尤为必要。近日,恒大集团7折卖房的消息引发市场关注。对于房地产企业而言,“金九银十”的销售旺季往往是炙手可热的销售窗口期,在恒大率先行动后,其他房企动态也值得关注。

恒大7折卖房促销抢收“金九银十”

“金九银十”期间,各商家往往会推出各种折扣力度以此来促进消费,拉升销售业绩。房地产行业来看,近日,恒大推出7折卖房的消息引发市场关注。

据悉,此次恒大集团在全国楼盘全线7折的基础上,推出不同程度的折扣和让利,包括客户在恒房通平台缴纳2000元认购金,可抵扣2万元房款;根据每栋楼宇去化率给予额外折扣,最高再享88折;全国所有楼盘每天推出10套特价房源,给予额外97折优惠;新购房客户免收三年物业管理费等。

房产管理“三道红线”下,恒大率先7折售房

据多家媒体报道,近日恒大集团召开营销大会,恒大董事局主席许家印下达了9月和10月的销售命令,要求每个月要达到1000亿元的销售额,在“金九银十”期间卖出2000亿元。而据恒大方面介绍,下半年集团可售货值超8100亿,将为两月销售冲刺2000亿提供保障。

其实,去年“金九银十”,恒大集团也曾经通过大力促销,9月与10月累计实现销售额1734亿元,连续两月刷新房企单月销售最高纪录。今年能否完成预期的2000亿元销售目标,尚待进一步关注。

此外,业内人士分析,在如此大力度促销的背后,恒大抢销售、抓回款、降负债的目的比较明显。

业绩方面来看,未经审核数据显示,今年上半年,中 国 恒 大 集 团营业额为人民币2666.3亿元,较2019年同期增长17.5%;取得净利润147.6亿元,净利率为5.5%。集团核心业务利润192.5亿元,核心业务利润率为7.2%。股东应占利润65.4亿元人民币。

据披露,今年上半年,中国恒大合约销售额为3488.4亿元人民币,较2019年同期增长23.8%。合约销售面积3863.2万平方米,较2019年同期增长47.5%。截止今年上半年,中国恒大现金负债总额1982,642百万元人民币。

房地产行业“三道红线”防控风险

值得一提的是,房地产作为资本密集型行业,对融资的敏感度极高。今年8月20日,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即“三道红线”。

据悉,对房地产融资的管理,主要以“三条红线”为标准。具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍不得融资。试点房企按照“红、橙、黄、绿”四档,以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值。其中,指三条红线都触碰到系红档,不得新增有息负债;碰到两条线系橙色档,负债年增速不得超过5%;碰到一条线是黄色档,负债年增速不得超过10%;绿色档则是三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。

以2019年年报为例,融创中国、中国恒大、绿地控股、富力地产、华夏幸福5家公司“踩”三条红线。其净负债率分别达到172%、159%、156%、199%和185%,剔除预收款后的资产负债率分别为84%、83%、83%、79%和78%;现金短债比分别为0.93倍、0.61倍、0.76倍、0.62倍和0.71倍。事实上,恒大等龙头房企压力较大,截至中报,融创中国、中国恒大、泰禾集团、富力地产、绿地控股等也均踩上“三道红线”。这或许也是恒大7折售房的原因之一。

上半年上市房企6成总负债增长

值得注意的是,上半年,多数上市房企负债增长,压力不小。

据东方财富Choice金融终端数据,A股市场上,中信行业分类下共132家上市房地产公司,市值达到百亿元的有52家。万科A、保利地产、招商蛇口三家公司市值排名靠前,在千亿元以上。

营收方面来看,132家上市房企中,62家公司上半年营业收入处于增长中,同比涨幅在100%以上的有16家,津滨发展今年上半年取得营业收入8.05亿元,较上年同期增长743.72%,涨幅最大。

此外,营业收入100亿元以上的有19家。绿地控股、万科A上半年取得营业收入分别为2098.43亿元和1463.50亿元,金额过千亿,排名靠前。营收亿元以下的有同达创业、渝开发等15家公司,中房股份上半年营收16.82万元,金额最少。

净利润方面,今年上半年归属于母公司股东的净利润处于盈利状态中的有102家。其中,10亿元以上的共19家。万科A、保利地产归母净利润分别为125.08亿元和101.24亿元,金额排名靠前。31家公司上半年处于亏损中,泰禾集团上半年归母净利润亏损15.82亿元,亏损金额最多。

从净利润业绩增长性来看,132家上市房企中,57家公司今年上半年归母净利润处于增长中,16家同比涨幅超100%。其中,市北高新上半年取得归母净利润9553.03万元,较上年同期相比增幅为1613.55%。132家公司中,75家上半年归母净利润同比下滑,净利润下滑占比超5成。其中22家下滑幅度超100%。京汉股份、海航投资、南国置业三家公司今年上半年归母净利润分别为-1.93亿元、-3018.44和-2.99亿元,较上年同期相比下滑幅度为5842.30%、4479.28%和1508.23%。

货币资金余额超100亿元的有26家。其中,万科A、保利地产上半年货币资金余额排名靠前,分别为1942.91亿元和1257.25亿元。绿地控股、新城控股、招商蛇口、金地集团四家公司货币资金余额在500亿元以上。

此外,华丽家族、阳光股份、海泰发展、绿景控股、ST山水、铁岭新城、亚太实业等9家公司2020年上半年货币资金余额在1亿元以下,其中亚太实业货币余额最少,为2030.40万元。其中,亚太实业2020年6月30日以现金交易方式转让所持兰州同创嘉业房地产开发有限公司全部84.156%的股权,通过本次重大资产购买及出售,公司剥离了亏损的房地产业务。

因此从总负债方面来看,132家公司中,83家公司2020年上半年总负债增长中,其中总负债增长率在50%以上的有10家。其中,哈高科、亚太实业、京能置业今年上半年,总负债同比增长率分别为15108.78%、472.27%和118.65%。

业绩承压加之负债增长,房地产企业抢销售、抓回款、降负债显得尤为必要。

对于房企来说,控风险、降负债将成为一项重要且必要的工作。而未来在“三道红线”的约束下,或也可以倒逼一些房企把商品销售作为主攻方向,降杠杆的同时增加市场供给,未来,还有哪些房企将会打折促销?让我们拭目以待。

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