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1-10月中国房企新增土地储备报告·观点月度指数

时间:2020-11-17 00:21:04 来源:宇宙解码 浏览次数:38 我来说两句(0) 字号: T T

TOP3依旧是恒大、碧桂园、融创,其中恒大1-10月累计新增土储为6430.8万平方米,蝉联榜单。

观点指数 “经历9月供地高潮,10月土地供应多项指标明显回落,100个重点城市供应土地数量1097宗,环比减少695宗,供应土地建面环比减少36.4%。

其中,二三线城市供应土地数量和建面下滑明显,分别减少319宗、306宗;供应土地建筑面积分别环比减少-44.4%和-33.1%。

成交方面,10月100个重点城市成交土地建面环比下降22.9%,成交总价环比下降31.5%,成交楼面均价2726元/平方米,环比下降11.1%。

月内,土地拍卖市场反应冷淡,多数大宗地块为低溢价甚至底价成交。少数地方如深圳,由于供地稀缺,出让的宅地依旧迎来房企激烈争抢。

为了改善深圳土地供需失衡的问题,10月11日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,提出土地审批权力下放,推进二三产业混合用地等措施。这也意味着深圳的旧改转化进程将驶入快车道。

恒碧新增货值超5500亿,房企控制土地投资意愿明显

观点指数发布的“1-10月中国房地产企业新增土地储备排行”显示,TOP3依旧是恒大、碧桂园、融创,其中恒大1-10月累计新增土储为6430.8万平方米,蝉联榜单。占据榜单4-5名分别是绿地和新城,1-10月累计新增土储分别为2729.1万平方米和2251.4万平方米。

单月来看,碧桂园共新增房地产项目40个,全口径新增土储为399.2万平方米,是10月新增土储最多的房企,进一步拉近与恒大的距离。碧桂园40个新增项目全部位于二三线城市,其中在贵州谷脚镇新增10宗地块。

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根据观点指数发布的房企新增权益土储、拿地权益金额及新增货值排行榜,1-10月,中国恒大新增权益建筑面积6102.8万平方米,新增货值5872.9亿元,位列新增权益土储榜单和新增货值榜首。

碧桂园则以1455.1亿元的拿地权益金额,排名反超恒大,位居拿地权益金额榜单首位。

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数据来源:观点指数整理

从拿地权益销售比来看,10月房企拿地趋势放缓。拿地权益金额TOP10房企中,有7家房企拿地权益销售比不超过0.5,三条红线融资新政压力下,房企严控土地投资意愿明显。

值得注意的是,截至10月,今年内已有16家房企新增货值突破2000亿元,较上月增加3家;其中恒大与碧桂园新增货值已经突破5500亿元。

单月供地建面减少36.4%,多宗高价一线地块入市

观点指数监测的100个重点城市数据显示,10月土地供应数量1097宗,环比减少695宗,其中供应住宅用地388宗,商服用地197宗,工业用地444宗,其他用地68宗;供应土地规划建筑面积9974.74万平方米,环比减少36.4%。

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数据来源:Wind,观点指数整理

10月单月,一二三线城市供应土地数量为75宗、374宗、645宗,分别环比减少24宗、319宗、306宗;供应土地建筑面积为1051.4万平方米、3602.5万平方米、5293.6万平方米,环比增速分别为1.3%、-44.4%、-33.1%。

从土地供应数量上看,经历9月供地高潮,10月高位回落,一二三线城市土地供应数量骤减,其中二线城市供应数量下降幅度超过45%。

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数据来源:观点指数整理

值得注意的是,一线城市虽然供应数量环比减少24.2%,但由于月内一线城市大宗地块入市,尤其是深圳10月挂牌13宗土地,新增供应建面310.1万平方米地块,导致一线城市土地供应建筑面积相比上月反而略微上升。

据观点指数统计,10月一线城市起价超过20亿元的入市地块有12宗,反映在土地起始楼面价上,10月一线城市土地供应起始楼面价为9216.4元/平方米,远高于9月对应的5790.2元/平方米。

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数据来源:Wind,观点指数整理

成交方面,10月100个重点城市成交土地数量1153宗,环比减少173宗,其中成交住宅用地436宗,商服用地171宗,工业用地474宗,其他用地72宗;成交土地规划建筑面积10201.1万平方米,环比下降22.9%;成交总价2780.8亿元,环比下降31.5%;成交楼面均价2726元/平方米,环比下降11.1%。

由于“三道红线”融资新政带来的预期资金压力,房企严控土地投资,土地市场成交热度下降。

以市场上传出融资新政消息的8月为界限,9月、10月百城土地成交数量和成交总价为2479宗与6838.2亿元,显著低于6月、7月的3053宗与10139.2亿元。

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数据来源:Wind,观点指数整理

分城市能级来看,10月二线城市土地成交建面、成交总价与成交楼面价3个指标环比下降幅度最大。具体而言,10月二线城市成交土地建面3847.7万平方米,土地成交总价1150.0亿元,成交楼面价2988.9元/平方米,分别环比下降28.7%、42.0%、18.7%。

一线城市继续延续9月的下降趋势,成交土地建面和成交总价环比下降28.3%与24%,但成交楼面价稍微回升,少数优质地块依旧是房企和市场关注的竞拍对象。

经历9月回暖之后,三线城市成交热度出现下降,体现在溢价率上,10月三线城市溢价率为13.02%,较9月溢价率下降6.77个百分点,为年内次低点,仅高于2月10.4%的溢价率。

优质地块低溢价成交,深圳旧改将驶入快车道

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数据来源:Wind,观点指数整理

以城市成交土地建面进行排行,10月杭州市共成交土地38宗,成交土地建面376.1万平方米,位列第一;重庆、南昌、广州、惠州分别以成交土地建面319.9万平方米、307.8万平方米、307.4万平方米、290.6万平方米紧随其后。

值得注意的是,8月与9月单个城市土地成交建面最大值分别为739.1万平方米与512.9万平方米,而10月土地成交建面的最大值出现滑落,如上述所列示,仅为376.1万平方米。

成交总价方面,10月TOP5城市分别是上海、杭州、广州、南京以及大连,成交总价分别为212.7亿元、171.8亿元、171.7亿元、166.0亿元和107.7亿元。

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数据来源:观点指数整理

观察10月全国住宅用地成交总价TOP10榜单,入榜多是广州、上海、南京等热门一二线城市,其中成交价格最高的是香港嘉华集团竞得的南京建邺区双闸街道地块,成交价格为47.9亿元;其次是华发竞得的无锡滨湖区地块,成交价格为47.05亿元。

成交总价TOP10榜单中列举的8宗地块均是底价或低溢价成交,一定程度上体现出了当前土地市场热度下降的趋势;剩余两宗高溢价地块,主要是由于当地市场的供求状况引起的。

其中,淮安市生态新城在售楼盘比较少,市场上经常出现一房难求的现象,沁春路南侧地块的出让引来众多房企争抢,最终经过960轮激烈竞价,建发以35.2亿元、55.24%溢价率一锤定音。

同样,由于出让地块的供求矛盾,中海以30.9亿元、44.97%的溢价率竞得深圳龙华区地块。一直以来,深圳供应住宅用地数量非常少,2015年到2019年入市的住宅用地数量分别为3宗、5宗、6宗、7宗以及13宗,稀少的供应造成了深圳宅地入市后多家房企抢地的现象。

为了有效改善深圳用地供应短缺的问题,10月11日,中共中央办公厅、国务院办公厅便印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案》。

《方案》中提到,支持在土地管理制度上深化探索,包括将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准;支持在符合国土空间规划要求的前提下,推进二三产业混合用地;支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。这也预示着,深圳的旧改将驶入快车道。

目前,深圳市居住用地仅占建设用地的22.6%,远低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准中25%-40%的下限,如果能够通过工业用地功能调整等城市更新渠道,提高居住用地占比至深圳市建设用地的25%-30%,则可释放出将近6700万平方米住宅用地。

《方案》的颁发对于拥有庞大旧改项目的深圳房企无疑是重大利好,众多房企的旧改转化项目进程也将受益。

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