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君和视角 || 商业地产不良资产处置分析

时间:2020-10-14 16:59:45 来源:科技视窗 浏览次数:4 我来说两句(0) 字号: T T

随着全球经济进入调整期,投资者对另类资产的关注与日俱增,其中不良资产投资已进入大众视野,市场发展逐渐成熟。

本文,朗润君和将通过对不良资产进行全面分析,进而进一步简述商业地产中不良资产的处置模式及路径。

一、不良资产背景分析

1、不良资产的定义及特点

不良资产亦称困境资产、问题资产、特殊资产,国外定义中有 Distressed Assets、Troubled Assets、Non-performing Loans 等相关概念,广义上是指由于宏观环境剧烈变化,或经营失败,企业或个人陷入困境的资产,资产形态包括债权资产、实物资产以及股权、知识产权等无形资产。

中国银监会、财政部发布的《不良金融资产处置尽职指引》中对不良金融资产的定义为:“不良金融资产指银行业金融机构和金融资产管理公司经营中形成、通过购买或其他方式取得的不良信贷资产和非信贷资产,如不良债权、股权和实物类资产等。”

不良资产作为特殊环境下产生的特殊投资对象,在特征上与一般投资项目差异较大,具有逆周期性、资产多样性、非标准性、高折价性、高收益风险比、长周期性等六大特征。

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2、不良资产爆发式增长的背景

从宏观经济趋势来看,全球经济增速放缓,我国处在经济周期的下行阶段,逆周期政策亟需加码另一方面受2018年下半年中美贸易战的影响,我国GDP增速从2018年下半年开始增速逐渐放缓,到2019年三、四季度均仅为6.0%,三架马车中的出口部分占比大幅下降;工业增加值增速也表现出下行的趋势,工业企业出口交货值更是出现负增长。

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从生产要素来看,作为“世界工厂”,中国在人力成本方面占据举足轻重的地位,而随着经济的发展,近些年来劳动力供需关系变化,以及劳动保护法律的完善,造成我国劳动力成本不断提升。

一方面,工资的上涨进一步改善了城乡居民的生活质量,但另一方面,也使生产要素结构发生了改变,令到产业链中低端,以人力成本为优势的制造业面临更大压力,某些竞争力较弱的企业甚至陷入破产关闭的困境。

从金融体系方面来看,2009至2010年在信贷政策相对宽松的环境下,中国银行业释放出大量信贷。随后出现的信托、理财、资管、以及影子银行等类金融手段,也在某种程度上助长了金融体系扩张,推迟了整体不良资产周期。

自2011年起,为了防止宏观经济过热,商业银行在宏观调控措施下逐步通过提高授信条件、压缩额度、部分机构甚至采用停贷等方式收紧信贷、防范信用风险。

从房地产行业来看,随着国内经济下行,房地产行业在前期宽松政策下形成的市场膨胀、库存压力过大的问题逐渐暴露出来。随着房市逐渐低迷、房价逐渐回落,房地产行业进入了供给相对过剩的调整期,房地产行业相关的产业链也趋势向冷,受到不同程度的冲击。

除了国内多种因素外,国际大环境下某些国家的贸易保护主义主张对国内的制造行业和出口企业也带来了新的挑战,放大了早已存在的产能过剩和流动性问题。基于以上背景,在经济环境变化及金融体系收紧的交叉作用下,我国开始了新一轮的经济下行周期。2020年上年整个银行,包括各个机构出包、挂牌的量在一万四千亿左右。从成交情况看,成交量大概有四千亿。

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3、不良资产来源

2019年在国内实体经济杠杆受到调控,就业结构性矛盾突出,民营和中小企业的融资难,供给侧结构性改革持续推进的背景下,各金融机构面临较大的不良资产处置压力。

从不良资产来源机构来看:主要集中于银行业不良信贷资产、非银金融机构不良资产 、非金融企业不良资产等机构。

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从不良资产行业分布来看:制造业、批发零售、建筑和房地产业、采矿业不良贷款余额和不良贷款率持续处于较高水平。

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2019年中国不良资产行业分布情况

从不良资产的区域分布看:由于商业银行对于各地区差异化的风险分类管理和动态化的业务授信标准,各省市的不良贷款规模和不良率差异较大。总体来看,不良资产规模与经济总量呈正相关;东部沿海地区经济较发达、不良率较低,信贷投放规模较大。

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四大国有行不良贷款率地域分布情况

4、不良资产市场格局及处置方式

1)不良资产市场格局

截至2020年一季度,我国不良资产行业已经形成以五大AMC为主导,地方AMC、银行系金融资产投资公司、外资系资产管理公司和其他非持牌机构并存的不良资产市场格局。

2019年,随着国内对外开放深入推进,外资资产管理公司加入国内不良资产行业。与此同时,部分民营机构也发觉不良资产市场的巨大潜力,掘金不良资产市场。

整体来看,随着国内去杠杆和调结构深入推进,部分行业不良资产加速出清,不良资产市场格局也逐步由原来的“四大AMC”寡头市场逐步分化为“5+2+银行系AIC+外资系+N”的多元化格局,不良资产市场参与主体日渐扩大。预计仍会有机构加入不良资产战局,推动行业朝着更加专业化和多元化的方向发展。

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2)不良资产处置方式

不良资产处置涉及债权、物权和股权的处置和转移,资产处置方式也各有不同,主要可分原装处置模式和精细化处置模式,四大AMC 和地方AMC 主要以原装处置为主, 形成规模效应。

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二、商业地产中不良资产改造

从不良资产处置过程中我们发现,实物处置为物权处置的主要手段。而地产为实物资产处置中最主要的投资策略,包括商业、住宅和工业地产等,又以商业地产为主要标的,包括:写字楼、酒店、零售物业、工业地产、养老地产等。在全球化知名机构中,阿波罗资产、黑石投资、喜达屋资本、孤星资本等对实物资产处置经验丰富,处置方式多样,也获得了高回报。

在房地产市场呈现稳中有降的大趋势及经济结构调整的影响双重影响下造就了大量不良实物资产,带来了实物资产投资机会。实物资产处置的关键是对资产价值的判断和地产运营管理的能力。

1、存量商业不良资产改造的路径

存量改造通过对实物资产尤其是地产生态进行改造升级,适应现代化需求,整合实物资产资源,实现实物资产增值。随着城市建设用地规模逐渐接近城市土地利用规划,一线城市尤其是北上广深地区的商业地产进入存量时代,新开发的写字楼和商业区比例减少,对存量商用地产的升级改造成为商业地产的发展的新趋势,这也为不良资产实物资产重组带来了机遇。

而存量资产进行价值再造的核心是内容的改造,必须通过内容实现价值提升。

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存量商业不良资产改造方式

2、商业地产不良资产改造的典型案例

在存量时代,商业地产的改造升级为不良资产实物投资提供了标的,上海静安高和大厦、上海353广场等“不良”核心商业区的处置和改造都是不良商业地产升级的经典案例。

01静安高和大厦

项目简介:核心区域老旧写字楼城市更新的经典案例

项目位置:南京西路华山路2号,毗邻静安寺,地铁2号线7号线交汇

收购物业:原“中华企业大厦”5至27层物业,收购面积达2.6万平方米

运作周期:2012年10月收购,已完成退出

2012年10月,高和资本并购了位于上海南京西路静安寺核心商圈的“中华企业大厦”,之后通过对该项目进行改造提升,充分挖掘核心区域老旧写字楼的内在价值潜力,使之成为性价比优良的精品写字楼,成为上海城市更新的经典案例。

02上海353广场

项目简介:原名东海大楼,是上海最为喧嚷和繁华的大厦升级案例

项目位置:南京路步行街东首、地铁2号线正上方,处于上海市政府开始规划南京路的大好时机

运作团队:在基汇资本精心挑选的国际管理团队的经营下进行重新招商

东海大楼地处上海南京路步行街,曾是上世纪30年代上海最为喧嚷和繁华的大厦。但到了本世纪90年代,在都市商业沉重的脚步声中,东海大楼渐渐失去了追赶时尚与潮流的动力,淹没在一片古董式建筑的沉寂中。此后,东海大楼曾被它的大东家友谊集团几度转手,成为众多商家必争的要塞。直到2006年,被实力雄厚的基汇资本一举拿下,变身为353广场。

基汇资本通过对大楼进行重新包装、精准定位及持久运营,将上海353广场打造成一个具有丰富元素、能带给人有趣开心购物体验的、集合了不同消费概念的精品商业广场。

行业内的相关数据显示,2020年上半年整个银行,包括各个机构出包、挂牌的不良资产量在一万四千亿左右。从区域来看,主要集中在广东、浙江、山东、江苏等省份,所占份额达50%左右。从成交情况看,成交量大概有四千亿。整个招标量和成交量,中间的差异是非常大的,这中间我们认为也存在相当多的市场机会。

总体而言,在不良资产额的不断攀升、商业地产进入存量的时代背景下,对存量商用地产的升级改造成为商业地产的发展的新趋势,未来,商业地产不良资产改造前景广阔。

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