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新一轮限价划定!文晖、申花、翠苑......谁更值得?

时间:2020-10-16 08:04:59 来源:财经在线 浏览次数:80 我来说两句(0) 字号: T T

新的风暴已经出现,怎么能够停滞不前。

如今的二手房市场异常火热,板块二手房成交价各种创新高,以至于杭州楼市,竟然形成了新一轮的倒挂。

可见,年初调整的限价已经不再适用现在的板块。

金秋十月,杭州楼市动态特别策划《新一轮的杭州限价》,从市中心开始,由南向北自东向西为你分析那些被限价“高估”与“低估”的板块。

今天推出的是第一篇:市中心。

《新一轮的杭州限价》

——市中心5大板块,谁是王者?

杭州徐家汇——申花

从荒芜到繁华,需要多少年?浦东、钱江新城、深圳已经交出了答卷。

自2007年开始,滨江万家花城创造了三天三夜连夜排队购房的盛状,申花开始火了。

其后当时杭州最大的商业综合体城西银泰城的开业,重塑了申花板块的价格体系,同时隐秀路、学院北路、莫干山路等道路的提升改造,地铁2号线、10号线、5号线纷纷在此地设下站点,申花的路网开始焕然一新。

同时,夹在浙大紫金港、翠苑与和睦之间的有利位置,也给申花带来了优秀的教育资源。

可以说,如今的申花是当得起杭州“徐家汇”这个称号。

无论是居住的品质、配套的完善、学区的水准还是交通体系的发达程度,乃至城市界面的完整度,都要好于老小区环绕的望江新城和成熟度有待提升的景芳三堡,而这两个板块却已经站上了69800元/㎡。

这一优势从申花的二手房价格中可以看出。近年来,申花的二手房价格开始创新高,锦绣之城70544元/㎡,杭州金茂府一交付就75087元/㎡。

站稳7万元/㎡的二手房价也令限价54000元/㎡的申花拥有巨大的价差,养云静舍的2537人登记,1人弃选的成绩就足以看出,申花的限价还有向上的空间,同时由于板块土地的奇缺,库存已然不多。

物以稀为贵之下,申花的均价,应该在6万+才相对合理。

新一轮限价划定!文晖、申花、翠苑......谁更值得?

一把好牌打的稀巴烂——文晖

4年前的文晖,新房已经站在4万+;沉寂了4年的文晖推出的第一个新盘中海望庐,仍然是4万+。

放眼全杭州的限价地图,距离武林中心最近的文晖板块本应该就是「皇亲贵胄」,但如今它的限价竟低于54000元/㎡的申花和58000元/㎡的翠苑,仅仅高于此前出让的滨康综合体地块200元/㎡。

要知道4、5年前的滨江,新房才2万元/㎡左右。

是限价太严格么?不,是它只配这么多。城市的多中心格局转变、规划设计的落后、大型配套的缺失、供应量断档……等诸多原因导致了它的落寞。

去看看它那坑坑洼洼的大马路,看看那个被碾压的学区,看看那个慢到出奇的施工效率。你会觉得要不是近些年武林新城开始焕新重建,它48000元/㎡都不值。

二手房市场上,文晖板块的房价天花板是九龙仓·君玺,是唯一一个突破了6万元/㎡的楼盘,倒挂都没有多少空间。

文晖,没有空间,没有话题,没有想象力。距离武林2公里的绝佳地段也抵挡不了一把好牌打成稀巴烂的操作。

不过,随着武林新城的重建,接下来的文晖,有很大的变化。

中海望庐的在售部分、嘉里城17万方住宅、滨江“三芒星”近30万方再加上即将出让的宅地和艮山门站铁路场站的住宅部分,文晖预计拥有超70万方的住宅总体量。

曾经断供的库存如今算一算体量不小,一定程度上会形成「店多隆市」的效应,同时城市之星、嘉里城、艮山门高铁上盖TOD这些会让板块蜕变的引子也要来了。

6月,国内首个高铁上盖TOD艮山门站铁路场站方案已公示,将直接填平文晖单元与三里亭单元的铁路割裂;嘉里城已经完成了定位阶段,接下来是邀请了KPF进行设计;2008年就提出的“城市之星”将在2022年亚运会前完工并投入运营。

地铁、商业都有了,但学区的缺点仍在,文晖的均价到不了6万。

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没有未来空间——翠苑

翠苑是杭州住宅区最集中、生活氛围最浓厚的区域之一,毗邻黄龙商圈,靠近西湖边,从位置来看,是绝对的市中心。

同时,它还是杭州商品房的发源地,拥有众多顶级公办学校,教育资源是它引以为傲的优势。

翠苑的每一套房子都有着学区房的名头,价值连城,同时地铁2号线、10号线的贯通,同时大悦城坤和、万科黄龙万科中心K-lab等多个综合体填充了板块的商业氛围。

翠苑的每一块地都价值连城,如今来看,也确实配得上58000元/㎡,但5年后,它的限价顶多是60000元/㎡。

无他,没有土地,意味着没有变化,一切都已成型,很难再有突破。板块的项目可以在新房限价的前提下卖出高价,但售价的天花板是看得见的。

二手房由于板块没有变化,仅靠看得到的学区,很难会有高预期。

枫华府第,房价曾连夜跳高的让人目瞪口呆,但多年后5万+的二手房价格,早已被不少新兴区域超越。

至于板块内频繁出现的破10万元/㎡的学区房,大多是因为建面小、总价低所导致的,坦白说对整个板块的限价并不具备指导意义。

翠苑,适合追求市中心的人,但在如今杭州多个中心同时崛起之下,有相当大的局限性,板块已阶段见顶。

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从城中村到中高端居住区——大关

50180元/㎡是大关低密度地块的限价,杭源里48000元/㎡的高层或许才是大关高层的限价,相比杭州大家,一分未涨。

这或许是被周边遍布的老破旧小区所牵连,但它不应该只是这么多,从杭源里2000多组的登记人数,就能看出端倪。

目前大关的配套十分醇熟,水晶城购物中心、乐堤港、大悦城综合体都在运营中,3号线香积寺地铁上盖的英蓝中心也要建成,作为一个商圈来说,已然足够。

同时卖鱼桥小学、杭州市外语实验小学、树兰中学、行知中学等优质学区以及运河景观,都给板块带来了房价上涨的预期。

从杭州城外的郊区,到拆迁安置房和经济适用房集聚的大型居住区,再到现在小成气候的商业商务区,大关一直在蜕变。

未来,蜕变或许还会更加强烈。

大关是翠苑的反面,虽然它是一个长期没有新盘上市的板块,却一直是杭州楼市的热门板块。

因为它有着大量因房屋征迁而腾空的土地,如原大关南二苑地块、原城北电脑城地块等等,它们有的将成为住宅区、有的将作为商业商务用途。

通过这些土地,大关可以将商业氛围和中高端居住区做精做透,成为具有辐射力的商圈和中高端居住区。

时间还很充足,大关的房价可向申花看齐。

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文晖2.0——新天地

三塘、东新以及三里亭所在的新天地在楼市毫无动静,虽然处于市中心范畴,但一直不那么突出。

在武林新城焕新的口号下,一边拆迁一边建设,城市界面呈现的是一种新老结合的状态。

它拥有的是独有的宜居性和浓厚的烟火气,这里有城北体育公园,有地铁5号线,学区也不赖,有长寿桥教育集团旗下的长青小学助阵,另外还有胜蓝小学和风帆中学。

更别提板块引以为傲的新天地商业体与中大银泰城了。拥有醇熟配套的新天地断供许久后,在今年迎来了数千套房源的新房库存,它们会给板块的城市界面带来更多变化。

但由于城市发展的滞后,想要更高限价的新天地,看看旁边高层48000元/㎡的首开国樾,看看更靠近市中心的文晖最高51700元/㎡的限价,有心无力。

二手房同样如此,拥有安吉路实验学校的万家星城是板块的翘楚,北面是中大银泰,东面是新天地,配套十分优秀,还有滨江的品牌加持,但目前成交价仅仅44000元/㎡,而这个价格还是在确定学区后涨了一波的行情。

目前的新天地除了万和·玺园等个别项目二手房高于新房之外基本无倒挂,没有倒挂就没有向上的空间。

简单地说,三塘、东新、三里亭就是文晖2.0,但缺乏规划,缺乏动力,仅靠一个没搞好的武林新城,它们没有什么太大的未来。

这是一个非常适合自住的板块,“房住不炒”在这里展现的淋漓尽致。

新一轮限价划定!文晖、申花、翠苑......谁更值得?

对于杭州这座急速发展的城市来说,限价政策一时半会儿并不会停止,每年5%的涨幅额度也不会浪费。

也就说,杭州的限价,在2021年、2022年乃至以后还会一直呈“螺旋式上涨”。

只是,这5%的额度必然会被用在那些高速发展的板块中,只有跟得上杭州发展速度的板块才配得上杭州的房价增幅。

当然并不是说没有变化的板块就没有价值了,武林壹号的房子,也照样有持续上涨的未来。只是这时候,它代表的不是预期,而是臻至顶峰一览众山小的寂寞。

而其他不适应的,那就淘汰吧。

当某天,杭州的新房价格与周边的二手房相差无几,甚至新房比二手房更贵,那我们就再也不需要看倒挂买房了。

杭州就不再需要限价了。

那个时候,“房住不炒”才会真正实现。

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