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“鸡蛋放在鸡肉贵的篮子里”,谈千亿房企的战略调仓

时间:2020-11-17 08:49:30 来源:花莲物语 浏览次数:80 我来说两句(0) 字号: T T

“不要把鸡蛋放在一个篮子里,更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的地方”,千亿房企有意识地战略调仓以谋求更好发展。

金科股份总裁曾在媒体采访中提及,“不要把鸡蛋放在一个篮子里,更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的地方”。千亿房企已达到一定的规模,若一味地坚守阵地、维持原有布局,势必难有所突破,所以如何有意识地进行战略调仓、优化布局是值得探索的话题。观察近三年千亿房企在土地投资方面的战略变化,可以发现战略调仓大致分为三类:第一类是出于控制发展风险的考虑,倾向于选择安全系数更高、市场前景更明朗的区域。金科集团和蓝光发展同属这类,他们发家于成渝,原先重点布局中西部,近三年向长三角靠拢发展,成功跨入千亿;第二类是为了平衡区域布局,在全国化扩张的过程中,逐渐弱化原先深耕区域业绩贡献度,向外寻找投资机会。这类房企包括新城控股、绿城、中梁等,经过近三年的调整,区域性逐渐弱化,全国布局逐步均衡;第三类是提升城市能级以谋求更稳定增长,向资源人口聚集、房价更高的一二线城市转移。比如美的置业,近几年一直积极寻求一二线城市发展机会,在不少高能级城市开疆拓土。

金科集团推进全国化进程中,尤其加大了长三角区域的投资力度。2017年,金科集团的土地储备主要分布在成渝城市群,单是重庆的土储可售建面占比就约占56%。2018年明显开始外延式发展,提出“三圈一带、八大城市群、核心 25 城”的战略,新进上海、宁波等城市,新增建面中长三角区域占比为11%。2019年持续外拓,总共新进约50座城市,其中长三角区域就进入了温州、阜阳、宿州等约10座新城,新增土储建面在长三角区域的占比增至14%。2020年上半年又进一步加大了长三角地区的投资力度,这部分占比大幅提高了15个百分点至29%。截止2020年中,企业披露包括长三角区域在内的华东地区可售建面占比达24.94%,与重庆地区基本持平。可见华东地区在此轮战略调仓中地位有所上升,与此同时,2020年上半年华东销售占比达43%,首次超过了西南地区占比,对大本营地区的依赖有所降低。从行业地位来看,战略调仓带来的华东地区销售增长对整体业绩有提振作用。金科在2018年实现千亿,且2018、2019的销售增速为80.6%和56.6%,均超出行业均值,排名也从2017年的第32位进阶至2020年中的第16位。

新城控股持续拓展中西部土储,区域布局趋于平衡。一直以来,新城控股都采用“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。作为核心区域,2016年长三角地区销售占比高达81%,而中西部、环渤海和珠三角分别只占8%、8%和3%。2017年开始,企业布局中西部的意图开始明显,当年新增土储建面占比大幅提升23个百分点至30%,且之后这部分占比持续增加,与长三角区域的土地投资形成“此消彼长”的态势。2019和2020年上半年,中西部新增土储建面占比37%,与长三角已基本持平。从销售额分布来看,至2020年中,长三角、中西部、环渤海和珠三角四大区域占比分别达到56%、18%、23%、4%。相比2016年,全国化布局已显现成效,预计之后新城控股仍将积极寻找长三角以外地区的投资机会,各区域占比将进一步平衡。

美的置业提升城市能级,新进上海、杭州、天津等城市。2018年美的置业上市,彼时销售主要还是来自大本营佛山和徐州、株洲等深耕城市。由于高能级城市人口流入量大,拥有强大的经济产业支撑,企业看好其市场发展,于是提出升级战略,不断向中心城市和核心一二线中心城市靠拢,提升城市级别。2018年美的置业新进苏州、郑州等热点二线城市,又在2019年新进上海、杭州、天津、武汉等一二线城市,持续贯彻“城市升级”战略。一二线城市新增土储建面占比逐年提升,至2020年中达35.8%。由于布局能级有所提升,销售均价近年来也有所提升,从2017年的8457元/平方米增长约30%至2020年中的11008元/平方米,美的置业也由此在2019年跨入千亿房企行列。

资源主导是房地产行业的一大特征,充足的土储往往意味着拥有冲击更高规模的资本,但合理的布局也同样重要。调仓布局战略从千亿房企的动作中可窥一二,不论是 “鸡蛋放在不同的篮子里”,还是“放在鸡肉更贵的篮子里”,都要求房企要先审视自身发展阶段和布局现状,再结合城市和区域的周期变化,做出更安全、灵活的判断。

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