年后仅7个交易日跌去近3成 嘉实京东仓储基础设施REIT发生了什么？

2024年开年仅7个交易日，一只公募REIT累计跌幅近30%，引发了市场广泛关注。

1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT盘中一度跌停，截至收盘，报2.371元，跌幅9.92%。

事实上，今年以来嘉实京东仓储基础设施REIT已连续多个交易日下跌，截至1月10，年内累计跌幅已达29.81%。

10日当天，嘉实基金发布公告称，将使用固有资金投资嘉实京东仓储基础设施REIT。公告显示，本次增持方式为二级市场买入或交易所认可的其他方式，增持金额不超过1000万元。本次增持计划不设定价格区间，在12个月内，嘉实基金将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，在符合法律法规和上海证券交易所规定的前提下，择机实施本次增持计划。

此外，该基金原始权益人北京京东世纪贸易有限公司也于今日发布增持计划，本次增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份，增持计划将在一年内完成。

1月8日晚间，嘉实京东仓储基础设施REIT发布公告称，由于最近20个交易日收盘价累计跌幅为22.20%，为了保护基金份额持有人的利益，该基金将于2024年1月9日停牌1天，并于2024年1月10日起复牌。

不过停牌未能止住下跌态势，作为复牌后的首个交易日，1月10日，该基金开盘后直接跳空，下午价格一路往下走，并在14:00左右接近跌停。

受此影响，仓储物流REIT板块跌幅扩大，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT盘中跌幅亦一度扩大至6%，截至收盘，分别跌3.84%和6.28%。

连日来的下跌，源于一份续租情况公告。1月4日收盘后，嘉实京东仓储REIT发布关于武汉项目主要承租人续租情况的公告。

公告指出，京东仓储REIT武汉项目完成了5年续约，目前，武汉项目可租赁面积 52,154.66 平方米，整体出租给湖北京邦达供应链科技有限公司，2023年执行净有效租金为33.37 元/平方米/月。

截至2023年12月31日，武汉项目公司、运营管理机构及承租人经友好协商，签署了续租协议：自2024年1月起，续租首年起始净有效租金调整为28.98 元/平方米/月，续租租期为2024年1 月1日至2028年12月31日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。

这意味着，经调整过后2024年的净有效租金较2023年降低了13.16%。

该公告还回顾了武汉市东西湖区仓储物流租赁近五年市场价格变动情况，2019 年的市场平均净有效租金为 32.24元/平方米/月，截至2023年第三季度，武汉市东西湖区同区位可比物业净有效租金在19.15-25.6元/平方米/月之间，市场平均净有效租金为22.20元/平方米/月。

随后1月5日，嘉实京东仓储基础设施REIT开盘呈现出跳空低开行情，全天下跌7.571%，成交金额1979万元，市场抛售压力较大。

根据资料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月8日上市。京东智能产业发展集团是嘉实京东仓储基础设施REIT的资产运营管理机构，作为京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。

而嘉实京东仓储基础设施REIT通过专项计划持有3个分别位于重庆、武汉、廊坊的仓储物流基础设施项目，合计建筑面积350995.49平方米。

值得一提的是，随着市场环境变化，部分城市租金和空置率也出现了一定变化。

根据物联云仓的数据，2023年12月中部区域重点城市平均租金中位值21.44元/m²，租金区间18.65至25.09元/m²；空置率方面，中部区域重点城市空置率中位值为11.73%，区间8%至15.85%，其中，武汉空置率为15.24%，仅次于太原成为空置率第二高区域。

沪上一位REIT基金相关投研人士表示，目前京东仓储REIT武汉项目的租金及其中长期预期已发生较大变化，预计后续市场会更加密切关注重庆市和廊坊市的物流仓储市场的租金和空置率情况。

对于REIT投资，在一位资深市场参与者看来，REITs并不是一劳永逸的固定收益资产。

该人士指出，首先REITs投资的标的自身可能会出现问题。当前现存的REITs基金底层资产可分为：产业园、仓储物流、生态环保、高速公路等，目前来看一些底层资产REITs已产生分化。底层资产表现决定着REITs价格，如果底层资产出现资金回笼不达目标的情况，可能影响REITs的价格。

该人士进一步认为，“其次REITs基金的底层资产价格会产生波动。如生态环保领域中的发电厂、污水处理厂以及产权类的仓储物流以及产业园，上述不动产会面临市场供需关系的影响，从而造成二级市场上的价格变动。”